管理組合は何をするのですか？

マンション標準管理規約32条には、次のように記述されています。

 

1）管理組合が管理する敷地及び共用部分等（組合管理部分等）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

 

これらを行う為に、管理会社に委託して、建物や建物設備の定期点検や定期清掃を実施したり、管理員や清掃員による日常の清掃を実施したりする等が経常的な業務となります。

 

2）組合管理部分等の修繕

 

3）長期修繕計画の作成又は変更に関する業務

 

次に重要なことは、長期修繕計画の作成又は変更に関する業務です。

建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが大変重要です。

 

特に築後20年、30年経過してくると、長期修繕計画の出来不出来が大きく影響してきます。

 

その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用について、あらかじめ長期修繕計画を内容変更して、区分所有者間の間で合意しておくことは、円滑な修繕を行うために重要です。

 

4）建物の建て替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

 

築40年、50年経過してくると、建物の建て替えも検討する必要が出てきます。

 

5）適正化法第103条に定める宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

 

マンション管理適正化法は、平成13年8月1日に施行されました。

 

マンション分譲業務から竣工時の付近見取り図、配置図、仕様書、各階平面図、立面図、断面図、矩計図、基礎伏図、小屋伏図、構造詳細図及び構造計算書が交付されることになっています。

 

この他、建物の修繕等に必要な書類として、上記以外の設計関係書類（数量調書、竣工地積測量図等）、特定行政庁関係書類（建築確認通知書、日影協定書等）、消防関係書類、機械関係設備施設の関係書類、売買契約書等もあります。

 

※平成13年8月1日前に工事完了マンションでは交付されていない場合もあります。

 

6）修繕等の履歴情報の整理及び管理等

 

大規模修繕工事、計画修繕工事及び設備改修工事等の修繕の時期、箇所、費用、施工業者。

設備の保守点検報告、建物の定期検査報告、消防点検報告など。

 

これらを整理して、参照できるようにしておけば、以後の修繕等に有効な情報となります。

 

7）共用部分等に係る火災保険その他損害保険に関する事務

 

区分所有法18条には、火災保険・地震保険など損害保険契約締結などは、共用部分の管理に関する事項であるとなっていますので、管理組合の業務として明記されています。

 

契約締結だけでなく、保険金請求などの業務も含みます。

 

8）区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

 

バルコニーの床防水工事、玄関ドアの塗装や交換工事等の修繕工事などのこと。

 

9）敷地及び共用部分等の変更及び運営

 

敷地に駐車場を新設する、エレベーターを新設するなどの共用部分の変更や、集会室の運営管理などのこと。

 

10）修繕積立金の運用

 

修繕積立金は長期間に渡り保管されるものなので、定期預金や長期債権など安定した運用が望まれます。

 

11）官公署、町内会等の渉外業務

 

官公署・町内会等への要請対応や、官公署・町内会等からの要請依頼対応など

 

12）風紀、秩序及び安全の維持に関する業務

 

入居者等マナー違反者に対する対応や、防犯対応など

 

13）防災に関する業務

 

防災計画の作成、避難訓練の実施、防災備品の備蓄など

 

14）広報及連絡業務

 

消防点検・雑排水管清掃など点検・清掃業のお知らせ、総会開催のお知らせ、総会及び理事会議事録の配布など

 

15）地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成

 

マンション内外での イベント実施など

 

16）管理組合の消滅時における残余財産の精算

 

被災して建物が損壊した場合など管理組合解散時の管理費・修繕積立金などの残余財産の精算

 

17）その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

 

高齢入居者などへの生活支援業務など