マンション管理の法律

マンション管理に関しては、民法の特別法である昭和37年公布の「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」平成12年公布の「マンション管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」などがあります。

また、法律ではありませんが国土交通省が推進し、多くの管理組合や管理会社が採用している「マンション標準管理規約」「マンション標準管理委託契約書」などの基本的な部分を管理組合役員となった時に目を通しておくと組合運営に関して、慌てずに、適切な対応が取れるようになります。

マンション管理法というような名称の法律はありません。 マンション管理を行っていく上で、関連する法律等として代表的なものは、「区分所有法」　「マンション管理適正化法」　です。 民法、建築基準法、消防法など十数個の法律が関わります。

「そもそも、マンション管理組合に加入したつもりもないのですが、脱退する手続きはどうすれば良いですか？」

区分所有法第3条（区分所有者の団体）には、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。・・・」とのみ記述されていているだけです。

そもそもどんな役職があるのでしょうか？

区分所有法には管理者とあるだけです。標準管理規約では、理事長、副理事長、会計担当理事、理事、監事の5種類の役職が規定されています。

管理者と理事長と言葉が違うけど、同じ人のこと、それとも違う人のこと？

 同じです。呼び名が違うだけで、一般的には、理事長と呼ばれています。

バルコニーは、一見、専有部分のようですが、共用部分とされています。

 一般的に、管理規約上「規約共用部分」とされています。

マンションは、管理組合全体で管理する共用部分と各区分所有者の専有部分に分かれます。

この区分が不明確であると維持保全に関しても紛争のもとになりますので、管理規約には、法定共用部分も含めて、共用部分とする箇所を具体的かつ網羅的に掲げる必要があります。

規約共用部分であるバルコニーの管理は、区分所有者がするの？？それとも管理組合がするの？

ルーフバルコニーに大量の土砂が搬入され、小さな木々も植えられ、さながら庭園みたいになっているが、これは許されるのか？

401号室から階下の301号室に水漏れ事故発生！損害賠償責任は401号室？

管理費や修繕積立金等を滞納している区分所有者が何人かいて困っています。

前区分所有者が滞納していた管理費・修繕積立金を購入者（新区分所有者）に請求することはできるのですか？駐車場使用料や水道料金は？

管理規約の新規作成・変更・廃止は集会の決議によって行います。決議要件は区分所有者及び議決権の3/4以上の賛成が必要となります。集会参加者の3/4以上ではありません。

管理規約には、「区分所有者はその専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」とすでに記述されています。

管理規約は管理者（通常は管理規約で「理事長」と定めている）が保管するのが原則ですが、管理者がいないときは、規約又は総会の決議で選任された者が保管しなければならないと区分所有法33条に規定されています。

何を管理規約に定め、何を使用細則に定めるのか？

宅地建物取引業者が管理規約や集会（総会）議事録ほかを見たいと尋ねてきたが・・？

総会は最高意思決定機関です。理事会は業務執行機関です。

総会は必ず開催しなければならないのですか？はい、最低年1回以上は開催しなければなりません。総会には、年1回開催される通常総会と臨時に開催される臨時総会があります。

送り先（宛先）については、区分所有法で定められています。

総会の招集通知を行う際には「会議の目的たる事項」を示さなければならない、と区分所有法35条（招集の通知）で定められていますが、「会議の目的たる事項」とはどういうことなのですか。

総会の議長が作成し、議長および総会に出席した組合員２名の署名・押印が必要となります。（区分所有法第42条）

議事録の作成は必要です。理事会運営方法などは、管理規約に定められます。理事会は、区分所有法に定められた機関ではありませんが、多くの管理組合では、複数の理事からなる規約上の機関として理事会を設置しています。

管理組合の役員は、毎年の通常総会で選任され、実際に活動を始めるのは、新旧役員の引継ぎ後になります。

管理組合は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議により、法人格を取得する「ことができます。（区分所有法47条）

区分所有法によれば、区分所有者及び占有者(賃借人など）は、建物の保存に有害な行為や、その建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する行為をしてはならない義務を負っています。（区分所有法6条）

管理組合が訴訟を提起するには、様々ケースがあります。区分所有法に基づく訴訟のほか、民法や建築基準法といった法律に基づくケースもあります。

理規約はマンション管理のためのいわば、憲法です。管理組合の最高自治規範であり、管理組合の円滑な運営を確保するために管理規約は必要不可欠なルールです

平成13年8月に施工された比較的新しい法律です。

国民の主要な居住形態となっているマンションの管理の適正化を図り、良好な居住環境を確保することを目的に作成されました。

マンション管理業者が管理委託契約に係る重要な事項について、あらかじめ書面を交付して説明することによって、管理組合に管理委託契約の範囲や内容等についての検討と理解の機会を確保しようとするものです。

国土交通省により作成された「マンション管理委託契約書」のひな型です。多くのマンションでは、この標準管理委託契約書をベースにして作成されていると思われます。

正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で平成12月4月1日に施工されました。略称「品確法」と言われます。いわゆる欠陥住宅に関するトラブル防止のために制定されました。戸建て住宅だけでなく、もちろん分譲マンションも対象です。

アフターサービスとは、売買契約等において、売買物件の欠陥箇所の補修を無償で行うもので、売主が営業政策上又は消費者サービスの観点から行うものです。昭和40年代後半より、消費者の意識の高まり、あるいは不動産業界自らの社会的役割の認識などを背景に、昭和48年、業界団体により「アフタサービス基準」が制定されました。

1995年（平成7年）1月17日に発生した兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）では6,400人を超える方が犠牲となり、約21万棟の家屋が全半壊しま した。

建設省（現国土交通省）の建築震災調査委員会の報告によれば、建築物の被害の傾向をみると現行の新耐震基準（1981年（昭和56年）施行）以前に建築された建築物に被害が多く見られ、一方、それ（1981年（昭和56年））以降に建築された比較的新しい建築物の被害の程度は軽く、現行の新耐震基準は概ね妥当であると考えられています。

この教訓をもとに1995年（平成7年）12月25日に「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が施行され、現在の新耐震基準を満たさない建築物について積極的に耐震診断や改修を進めることとされました

2017年5月30日から、取扱個人情報件数が5000件以下である事業者を規制対象外とする、いわゆる「小規模事業者の特例」が廃止されることとなり、管理組合も「個人情報取扱事業者」となります。

もちろん大きく影響します。消防法には消防設備の設置基準や点検基準・要領などが定められています。また、マンションには共同住宅特例というものが適用されて、設置基準などが一般のビル等より緩和されています。

居住者50人以上の分譲マンションでは、防火管理者の選任及び届出が必要です。