敷地の一部をデベロッパーに譲渡し、建て替えマンションの建築コストの一部を負担して、移り住むプランのこと。
建て替えたマンションの売れる見込みが高く、余剰床が多ければ多いほど、住民の一部負担額は少なくなる。
過去には住民負担0のケースもあったが、現在はない。個々のケースにより大きくことなる。
2023年3月末累計実績は、282件(23,000戸)で築40年以上マンション126万戸のわずか2%弱のみ
「建て替え」ではなく、今あるマンションを「修繕/改修」することで、100年以上利用しつづける長寿命化が第2の道として、国土交通省も推進しています。
断熱改修など共用部の経済価値向上のためには、意外と費用は掛かります。例えば、エレベーターを新設しょうとすると、1基2000万円~2500万円かかると言われています。建物構造的に増設できないケースもあります。
専有部分は、どこまでリノベーションするかによって大きく異なりますが、500万円/戸~1500万円/戸の自己負担がかかると言われています。
上の写真は、無印良品とURがコラボした団地リノベーション例です。
定期借地権付マンションでは、借地契約期間終了後は、建物を取り壊して更地に戻し返却します。
所有権付きマンションでも70年から80年後には、「建物ごとの敷地一括売却」を終活と定めれば、マンション管理組合として、維持管理の面で合理的な意思決定が出来るようになると思います。
少なくなったとは言え、分譲マンションは毎年10万戸も新規供給されています。その一方で戸建てを含めた空き住戸は850万戸もあります。少子高齢化に伴う「世帯数の減少」「居住者の高齢化」これらの状況を考慮すれば、「建替え」や「100年マンション化」ではなく、70年後、80年後の「敷地一括売却」を終活と定めて、そのための大規模修繕を始めとした維持管理を進めていくのが、最も費用負担も少なく、無駄な投資をしないで済む方法かもしれません。
マンションの終活を考える上で、管理組合としても資金が必要です。当面の課題は、より少ない費用でマンションの資産価値を維持・向上することです。
そこで、無駄・割高な支出を抑制することが重要で、それを支援する仕組みが必要です。
専門家による管理組合側の立場に立った組合運営を継続支援する仕組み
大規模修繕工事等を適正な価格で発注する仕組み
管理会社等への管理委託内容の見直しをする仕組み
マンション管理士と各種仕組みの活用で、負担を軽減しながら、コストを削減し、段階的に自主管理運営を目指します