マンション建替え実現可能性は1％以下

ディー・エヌ・エー（DeNA)グループで、マンションなど建物の修繕工事などのDXサービスを提供するスマート修繕。

旭化成不動産レジデンス株式会社マンション建替え研究所所。

この2社が「老朽化したマンションの建替えに関する勉強会を開催しました。

そこで、分譲マンション建替えの実現可能性は1％以下という報告がありました。

分譲マンションも築40年超えとなる頃には、最終的にマンションをどうするのか。

「建替えするのか」「長寿命化するのか」「敷地一括売却するのか」などを考えはじめなければいけません。

遅くとも4回目の大規模修繕工事（築60年頃）前には、方針が決定しることが望ましいです。

合意形成には最短でも10年以上の期間が必要です。早めの検討開始をおすすめします。

国土交通省によれば2017年〜2021年のマンション建替え実績の平均負担額は、1,941万円とのことです。

また、2024年末迄に建て替えた累積の実績戸数は、約24,000戸です。

2023年末の築40年超えのマンションの総戸数は1,369,000戸ですので、わずか「1.75％」です。

現実も試算結果とほぼ同様の状態です。

今回の試算では、2,000万円の本人負担でも建替えは、非常に困難であるとの試算結果となっています。

そして近年の建築資材や人件費の高騰で、さらに本人負担額が増加していくことが予想されます。

築40年超えの分譲マンションは、136.9万戸（2023年）から463.8万戸（2043年）と20年間で3.4倍に増加します。

20代、30代、40代の人数は減っていきます。一方、70代、80代、90代の人口比率は増加します。

住宅の新規需要者は減っていく中、新築分譲マンションは一定数建設されると見込まれます。

そんな中、建て替えたマンションにどれだけの需要があるでしょうか？

よほど優れた立地条件などなければ、建て替えたマンションの余剰住戸に需要はないでしょう。

需要がなければ、本人負担額はさらに増加します。

一方で、高経年マンションは確実に増加していきます。

高経年のマンショを修繕などしないで、放って置くと、空き住戸が増えて、やがてスラム化していきます。

スラム化したマンションは周辺環境に悪影響を与えます。

ますます、マンションの資産価値は減少しいきます。

※余剰住戸の販売は、マンション開発業者の収益源となり、開発コストに充当されます。

築40年超えのマンションは、最終的に自分のマンションをどうするのかという「就活」の検討をはじめなければなりません。

マンションの就活方法は大きく「３つ」あります。

１）建替え（今ある建物を取り壊して建て直す。そこに再び移り住む）　

２）長寿命化（給排水管の更新・断熱化などを行い、築100年まで住める資産価値のあるマンションにする）　

３）敷地一括売却（建物を取り壊し、敷地を一括売却して、管理組合を解散する）

この結論を得るには、全員または4/５以上または3/4以上などの組合員（区分所有者）の賛成が必要です。

（近い将来、法律が改正され緩和される予定です）

多くの過去事例では、合意を得るまでに、どんなに短くても10年以上の歳月を必要としています。

一刻も早い、検討開始が望まれます。

自らが住み、所有する家の終活をどうするかは、大変重い決断です。

建替え、長寿命化、敷地一括売却いずれを選択するにも、それなりの「お金」が必要です。

分譲マンションですから、自分一人の決断だけでは、どうにもなりません。

多くの区分所有者との合意が必要となります。

積極的にかかわらなければ、時間だけが過ぎて行きます。そして、スラム化します。

専門家を交えて、検討を開始しましょう。