同一の法律行為について、「相手方の代理人になったり、当事者双方の代理人になったりした行為」については、代理権のない人がした行為とする。

 

あらかじめ了承済みの場合は、この限りではない。

 

また、「代理人と本人との利益が相反する行為」についても、代理権のない人がした行為とする。

 

この場合も、了承済みの場合は、この限りではない。

 

と民法108条に記載されています。

 

本人＝管理組合　相手方＝管理会社　の関係において、管理会社が管理組合の代理人となる法律行為（契約など）は原則禁止ということです。

複数の当事者がいる取引において、一方が有利になり、他方が不利益を被ることを「利益相反（りえきそうはん）」と呼びます。

 

X社は売り手、Y氏は買い手とします。

 

売り手は高く売りたい。買い手は安く買いたい。

 

ここでX社の所有する土地を、X社の取締役であるY氏が相場より安い値段で買う契約をしたとしたら、Y氏は得（有利）しますが、X社は損（不利益）をすることになります。

 

自己契約や双方代理の関係と同じになってしまいます。

 

X社を管理組合、Y氏を管理会社の社員だと考えてみましょう。

 

そして、管理会社の社員であるY氏に、管理組合の管理者なってもらったとします。

 

大規模工事工事を行うとしたら、管理組合は安く工事を発注したい。

 

管理会社は高く工事を受注したい。双方の利益は相反します。

 

この時Y氏は、どうするでしょうか？

 

多くは、管理会社の利益を優先した契約をするはずです。

 

ここに、管理会社が管理者となる場合の大きな懸念事項があります。

 

ましてや、理事会を廃止して、総会のみで、チェック機能を働かすことは、まず。不可能です。