管理会社が第三者管理者となる

国土交通省による2018年マンション総合調査では、マンション管理事務すべてを管理会社に委託している管理組合は、74.1％でした。一部を管理会社に委託しているのは、11.1％で、合わせて85.2％の管理組合が管理会社に業務委託しています。

また、分譲時のまま管理会社を変更していない管理組合は73.1％。変更したことのある管理組合は20.9％でした。

一方、すべての管理事務を管理組合で行っている自主管理組合は、6.8％でした。

このように、ほとんどの管理組合は、管理業務を管理会社に全面委託しています。

また、分譲時のまま管理会社を変更していない管理組合が73.1％とうことは、管理会社に満足しているか、無関心で丸投げ状態にあるかのどちらであると推測できます。

管理組合と管理会社は「利益相反取引関係」にあります。

管理会社は管理業務サービスを高く売って利益を出したい。管理組合は管理業務サービスを安く買って、無駄な支出を少なくしたい。

国土交通省作成の「外部専門家の活用ガイドライン」にも、外部管理者と管理組合の利益相反取引に該当するものとして、管理者が特別な利害関係を有する業者に工事・物品等を発注内容に相応しない価格で発注する、発注先からリベートを収受する取引などが挙げられています。

これらのリスクへの対応策として工事などの発注のプロセスにおいて、

一定額以上の案件に関しては、総会・理事会の決議を必要とする。

発注先選定に際しては、公募し、複数から見積を取得する。

など透明性を確保する仕組みを準備する必要があるとされています。

売りては専門家で色々な情報を知っている。買い手は専門家でなく情報が少ない関係のことを言います。

管理会社は専門家で、価格相場もよくしっています。一方管理組合は素人でいろいろな価格相場を調べる時間もありません。

一般商品やサービスであれば、買い手は、様々なルートを通して、簡単に比較選択できますが、管理会社から購入する商品・サービスはそうもいきません。

長く、取引中の管理会社からしか商品・サービスを買ったことがないのですから・・・このような状況では情報量の多い方が圧倒的に有利です。

管理会社へ丸投げ状態の管理組合が、第三者管理者業務まで管理会社に委託するのは、大変危険です。

国土交通省が作成した「外部専門家の活用ガイドライン」にも管理会社が自ら管理者に就任する場合を想定していません。

マンション管理士や弁護士などが外部専門家となる場合のガイドラインとなっています。