ようやく動き出したスラム化回避マンション政策（その③）

92万戸へ。あと10年足らずです。ようやく動き出したスラム化回避のマンション政策（国土交通省）。マンション管理適正化の改正目標は、ずばり「管理水準」のレベルアップと市場価値への反映です。

本改正により地方公共団体の役割を強化するとされており、国は行政の施策などを盛り込んだ基本方針を定める。

マンション管理に関する地方公共団体の関与を法定化することで、地方公共団体の取組みを後押し、各地のマンションの管理水準の底上げを図るものとしました。

具体的には、国の基本方針に基づき、適正化を推進するための計画を策定し、計画的な取り組みを推進します。

上記の計画を策定した地方公共団体は、管理組合が作成する個々のマンションの管理計画を認定する制度を創設しています。

認定を取得したマンションが中古マンション市場で評価される仕組みを作ります。（ここが重要ポイントです）

これによって、区分所有者の適正管理への意識向上や管理水準のレベルアップを図ることを目指しています。

さらに、地方公共団体は、管理組合に対して指導・助言、著しく不適切な場合は勧告することができるとしています。

改正前、除却・敷地売却制度は耐震性不足マンションのみを対象としていました。

新耐震基準に基づき建築されたマンションも2020年には築40年を迎えるものも出てきました。

そこで、耐震性不足に加えて、住民及び周辺環境に悪影響を与える下記マンションも除却・敷地売却対象として追加しました。

①外壁・外材の剥落により危害を生ずる恐れがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当するマンション

②火災に対する安全性にかかる建築基準法・命令・条例に国土交通大臣が定める基準に適合していないマンション

除却した後、建替える場合は、容積率の緩和特例の適用対象ともなります。

さらに、次の③④も建替えの場合、容積率の緩和特例の提供対象として追加されています。

③給排水管設備の劣化により著しく衛生上有害であるマンション

④バリアフリーの基準に適合していないマンション

要除却認定を受けたマンションを含む団地において、本来全員合意が必要となる敷地の分割を4/5以上の賛成で決議できるようになりました。

このように、ようやく国の施策も「建替え」から「長寿命化」「敷地売却」へ方針転換しようとしています。

また「長寿命化」を側面支援する目的で、中古マンション市場の活性化・適正化のために、マンション管理水準が市場価値に反映されるような「管理計画認定制度」のような仕組みの構築も始めました。

あなたの住むマンションはどうします？「長寿命化」「敷地売却」。

◎長寿命化（100年マンション化）するのか？

◎敷地売却（60年～70年）で解体するのか？

築30年～築40年を迎える頃には、最終的にどうするのか方向性の検討を初めて、できれば決めておくのが望ましいです。

何故なら、どのマンションでもその合意形成は容易ではありません。

マンションの現状と将来の見通しについて、皆で話し合い、問題点・課題の洗い出しと共有を始める必要があります。

長寿命化するにも、ただ単に、建物設備の現状維持だけでは、空き住戸が増えるばかりとなります。新規の購入者も賃借人も現れません。

陳腐化なく、それなりの魅力ある建物設備である必要があります。

それにど建替え程ではないけれど、それ相当なお金が必要となります。

解体するにも、お金は必要です。

解体費用の相場は「延床面積（㎡）×　8万円～9万円」と言われています。5,000㎡なら4,000万円～4,500万円必要となります。

あなたの住むマンションの現状把握から初めてみませんか？

①長期修繕計画の内容確認

　・計画期間・作成時期・工事項目・工事予算

②一般会計（管理費会計）と特別修繕会計（修繕積立金会計）の内容確認

　・収入項目と収入金額・支出項目と支出金額・残高