外壁改修工事は躯体とよばれるコンクリートなどでできた建物の構造体の補修工事と、その上に施された仕上げ材、すなわち塗装やタイルの修繕工事が含まれます。

また、シーリング材と呼ばれる防水材も外壁周りに多くあることから外壁補修工事含まれる場合もあります。

これらは、大規模修繕工事の中心となる工事で、2回目以降の大規模修繕工事でも実施することになります。

ひび割れ補修（実数精算方式）

なお、ひび割れ等の補修工事は、仮設足場を設置した後の詳細な調査を実施しないと、補修対象の正確な数量を把握できません。

このため、工事の見積・発注時には、補修内容別に一定の数量を指定（推定）して施工会社と工事契約を取り交わし、工事完了後、実際に補修工事を行った量の増減で工事費を精算する「実数精算方式」を用いることが通例となっています。

タイル補修も実数精算方式を採用します。

浮き・剥離・ひび割れ

外壁に貼られているタイルは下地のコンクリートにモルタルや専用の接着剤で貼り付けられており、コンクリート躯体の乾燥収縮や温度伸縮等によって接着力が低下すると、タイルの浮きや剥離へと進行します。

また、外壁に貼られているタイルは、下地のコンクリートのひび割れに伴い割れてくる場合もあります。

タイル補修方法

浮いてしまっているタイルの場合は、その周囲の目地部分に穴を開けて、タイルの裏側など空隙部分に接着剤を充填する補修方法があります。

マンションの外壁に用いられているタイルは、「特注品」であったり、大規模修繕工事の時には生産中止となっていたりする事例が多く、貼替えに用いるタイルは、新築時の予備が多数無い限り新規に制作することになります。

陶磁器のタイルは瀬戸物や唐津焼と同じ「工芸品」であるといっても過言でなく、既存のタイルと同色・同質感の新規タイルを焼くことは難しいのが現状です。

通常、補修用タイルの制作にあたっては、既存タイルをサンプルとして採取して、これを参考にしながら「試験焼き」を行います。出来上がったものを現地で確認し、同色・同質感と判断できた状態で必要数量分の制作に入るのですが、この間に相当な時間（1回の試験焼きに1ヶ月、本焼きに2ヶ月以上）を要することから、工事の準備期間に余裕のあるスケジュールを立てる必要があります。

微弾性フィラーとアクリルシリコン樹脂系

ひび割れの再発防止の役割を果たす下塗り材には、「微弾性フィラー」と呼ばれる材料が用いられ、既存塗膜との密着を確保する機能と、コンクリートのひび割れ等を補修した箇所を覆う役割を担っています。

一方、美観の維持が求められる上塗り材（通常は2回塗りなので、中塗り材を兼ねる）には、汚れにくさを追求したアクリルシリコン樹脂系の材料を多く用いられることが多くなっています。