マンション管理士制度は、2001年8月に施行されたマンション管理適正化法において、国家資格として位置づけられています。
これからのマンション管理の導入実績と効果
国土交通省も推奨する「専門家」の活用
2016年3月に国土交通省より「マンション管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」が改正されました。
組合員（区分所有者）でない外部専門家を管理者等に就任させる場合を想定し、その仕組みとして、3つのパターンを提示しました。私たちが提案するマンション管理士管理者（理事長代理）サービスは、「外部管理者理事会監督型」の進化形です。
改正の背景は次の通りです。
①組合員の高齢化に伴い、役員、特に理事長の担い手の不足
②建物設備の老朽化に伴い、維持修繕の困難化
③さらには、建替え、延命化、敷地売却など検討
④賃貸化・空き家化に伴い、管理運営の困難化
⑤タワーマンション普及に伴う高層化・大規模化
このように管理組合運営がますます高度化・複雑化して専門家でないと対応できなくなってきているからです。
そもそもマンション管理士とは？
マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識を持って、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする専門家です。
マンション管理士は、管理組合の管理者（理事長等）又はマンションの区分所有者等からの相談に応じて、管理規約、、長期修繕計画等の素案の作成、区分所有者間のトラブル解決に向けての予備的交渉等を行います。
これらの業務を行うことにより、マンション管理士が管理組合の運営を様々な形で支援することが期待されています。
その他、大規模修繕工事の計画・実施、居住者の義務違反、管理費の滞納等へのアドバイスにも当たります。
欧米でも専門家に委託している
区分所有される建物の管理には、どの国も苦労しているようです。
また、区分所有建物の成立過程などの違いで、その管理制度には異なる点も多いです。
フランスの管理制度
国土交通省が提唱する「第三者管理者制度」のモデルだと言われています。
管理組合には、総会、理事会が設けられ、管理者も必ず設置されます。
理事は区分所有者から選任されます。
総会が決定機関、管理者が管理実行機関、理事会が管理者の監督機関となります。
管理者は「サンディク」と言われ、報酬をもらうには国家資格が必要です。
ドイツの管理制度
日本の「区分所有法」のモデルはドイツの「住居所有権法」だそうです。
総会と管理者があって、総会で決定したことを管理者が執行します。
区分所有者を構成員とする理事会を設置することも可能です。
理事会は管理者を監督し、総会前には予算決算書の検査を行います。
管理者は「フェアヴァルター」と呼ばれます。
管理者は、管理費の徴収、年間維持管理予算の作成、総会の議長、各住戸への広報、管理員の雇用と管理、工事入札と発注など区分所有建物管理のすべてを行います。総会で職務権限を制限拡大することができます。
管理者には、建築・財務・法律に詳しい「弁護士」「銀行員」「公証人」などがなったりします。
フランスと違い、国家資格はありませんでしたが、2020年に管理者の認証制度（名称独占）が始まりました。
イギリスの管理制度
イギリスの区分所有建物はリースホールドで所有されます。
共用部分（スケルトン部分）は地主が所有し、住居部分（インフィル部分）は居住者が期間を定めて保有します。
その期間は、99年、125年、999年等だそうです。
組合は法人格を持ち、会社のように定款を定めて、活動内容を決めるそうです。
実際の管理はPM（プロパティーマネージャー）という職種の人が行うようです。
アメリカの管理制度
一生涯賃貸住宅で暮らす人も多いようです。購入するにしても一生涯の買いものという感覚はなく、なんども買い換えるそうです。
アメリカでは、理事会の権限が強く、管理者はいません。理事長も管理者ではありません。理事会は管理費の賦課、居住ルールの設定、管理業者の指名などが行なえます。
理事会を支援するために、オンサイトマネージャーという職種があります。
支援実績の事例紹介
私が自分の住むマンションの管理組合理事長として、また、マンション管理士として、理事会と共に取り組むことで、多くの成果を得ることができました。その一部をご紹介します。
【大規模修繕工事費用削減】
あるマンションで1回目の大規模修繕工事の実施が計画されていました。設計施工管理は管理会社が行い、施工は公募して選定する方式を採用していました。
管理会社が作成した標準仕様書の概算見積金額は修繕積立金会計残高を使い切ってしまう予算額となっていました。
マンション管理士と理事会は協力して工事仕様内容を吟味して、標準仕様書を見直し、急ぐ必要のない工事項目を外して業界新聞で公募して、3000万円強を修繕積立金会計に残すことが出来ました。
【保険契約見直し】
別のマンションでは、保険業界における保険料率UPの前に、保険見直しに着手しました。
そして、「マンションドクター保険」という単に築年数だけでなく、マンション管理状況の診断結果により保険料が決定される日新火災が販売する保険に加入しました。
その結果、保障内容は同じで今までの保険よりも5年契約で150万円も安い保険料で契約することができました。
そのマンションは安くできた保険料で未加入だった地震保険にも加入することが出来ました。
【管理会社変更】
管理会社担当者の対応力に問題のあったマンションで、漏水事故の保険処理対応であまりに対応完了迄に時間がかかり過ぎたことが原因で、理事会で管理会社変更を組合員に提案することになりました。
組合員の中には、長年付き合ってきた管理会社を変更することに反対する意見も多かったのですが、説明会を何度も行い、理解を得て、臨時総会で管理会社変更が承認されました。
また、管理会社変更に伴う引継をきちんと行うようマンション管理士による指導やチェックもしっかり行われ、変更に伴う混乱もなく、スムーズに変更が行われ、結果、反対していた組合員からも変更して良かったとの評価を得ることができました。
【マナー違反減少】
ロビーや駐車場敷地内における住民の子供やその友達による居座りや飲食する状況が多発して、住民より管理組合に強いクレームが発生する状況がありました。
マンション管理士は、ロビー、駐車場、掲示板、エレベーター内へ子供たちに呼びかける文書を掲示し、保護者向けにも子供たちに呼びかけるよう協力しあう文書を全戸に投函しました。
管理員にも声掛けの協力を求めるなど地道な活動を根気よく行った結果、子供同士で注意し合うなど、想定外の行為も見られ、しだいにそのような行為は、なくなりました。
【組合員の意識向上】
あるマンションでは、理事長一人が孤軍奮闘でマンション管理の各種問題に対応していました。
マンション管理士が加わり、協力して地道に活動をつづけた結果、少しづつ変わっていくマンションを見て、他の役員も積極的に関わるようになりました。
またマンション管理士の提案で自転車置場改修の検討委員会を立ち上げ、そこに参加していた委員も組合運営に積極的に関わり、翌年度の理事会役員に立候補してくれました。
このように理事長一人では大変ですが、マンション管理士と共に、各種課題に取り組むことで、理事会役員や組合員の関心も高まり、より良いコミュニティ形成に一歩近づくことができています。
お客様の声
大阪にある戸数230戸の築30年のマンションで「マンション管理士管理者（理事長代行）サービス」を導入頂きまました。理事長のお声です。
何故、サービス導入を検討されたのか？
長く理事長を頑張ってきましたが、年齢も重ね、一人ではやりたいことができないと限界を感じていました。
どのような事でお困りでしたか？
住民間のトラブルが多く、対応が大変でした。竹ヶ鼻さんのノウハウの詰まった「注意喚起文書」や地道な努力の継続で、かなりトラブルは少なくなりました。
その他、良かったことは？
いくつかの工事を管理組合で直接発注するようにした結果、大幅に発注費用をコストダウンできました。また、理事会の充実など、役員の意欲も高まり、後継者も育ちはじめました。
悪かったことは？
なかったですね。マンション管理士が加わることで、管理組合と管理会社の間に程よい緊張関係が生まれました。それぞれの役割分担も明確になり、管理会社も喜んでいます。
今後サービス導入を検討されているマンションへ一言
決して安くないサービス費用ですが、長期的に見れば、費用削減効果はもちろんこのこと、組合員の意識向上への寄与なども大きく、組合運営上、早く取り組みべきだと思います。
他に解決方法は無いのか？
担当者や管理会社変更という方法
担当者や管理会社を変更したらいいんじゃないか？
確かに担当者の管理業務への習熟度・取組み姿勢・能力の違いはあります。
また、管理会社にも担当者の担当組合数を10組合以下にするところもあれば20組合以上担当させるところもあったり、部門間の組織連携上の問題を抱えている会社もあります。
しかし、管理会社の経営方針として、建物・設備の修繕更新工事等での売上・利益拡大欲求が高い限り、売上・利益拡大につながらない組合運営支援等に多くの時間を掛けられない事はどの担当者・会社も同じです。
ですから担当者や管理会社を変更しても、管理組合の本質的、長期的な課題解決は出来ません。結局のところ組合員自身の積極的・継続的な関わりが必要となってきます。
専門家を一時的に活用するという方法
また、大規模修繕工事実施の時に建築士にコンサル業務を委託したり、訴訟などで弁護士に相談したり、管理規約の見直しなどでマンション管理士などに、スポット的にコンサル業務や、顧問業務を委託したりする方法もあります。
しかし、いずれも一時的なものであったり、オブザーバー的な立ち位置なので、管理組合の本質的・長期的な課題解決は困難です。
自主管理という方法
団地など昭和の時代に竣工した大規模なマンション管理組合では自主管理を行っている管理組合も一部あります。
但し、組合員の高齢化などで理事会役員の成り手不足を原因として管理会社への業務委託に切り替えているところが増えて来ています。
意欲の高い人が複数人いて理事会運営がなされているのであれば、望ましい管理形態です。
しかし、その複数人に頼りすぎる、あるいはその複数人が独断先行するなどの問題もあります。
また役員が交代すれば、渋々役員を引き受けている人々もいて、管理会社等に外部委託していない分、管理業務が一気に停滞する危険性もあります。
マンション管理士管理者（理事長代理）サービスが必要な訳
より良い組合運営を実現できるかは、結局のところ組合員自身の問題です。
管理会社担当者や管理会社を変更しても、専門家を一時的に活用しても、意欲ある組合員が継続的に輩出されなければ、より良い組合運営は実現できません。
マンション管理士管理者（理事長代理）サービスはそのような方向性へ道を拓くための方法でもあります。
マンション管理士が管理者となって組合運営を責任を持って支援していく。その中で組合運営に興味関心を持った意欲ある組合員が継続的に輩出され、一部の人間の独断専行をゆるさない自主管理への道を拓く。
これがこのサービスの最終的な目標です。
他のマンション管理士でなく私たちである必要
管理会社変更や大規模修繕工事コンサルなど一時的コンサル業務を行うケースが多く、裏リベートを取るマンション管理士も少なくありません。
顧問となって、助言程度の支援をする管理士はいても、管理者となって、長期的・総合的に組合・理事会運営を全面支援する管理士はあまりいません。
トラブル対応に積極的に関わる管理士はそれこそ、少ないです。
年金・介護・後見・相続の問題の相談窓口になれる管理士は、まずいないでしょう。
みんなが納得するだろうか？
二重コストがもったいないという意見
マンション管理士を採用すれば、新たな費用がかかる。
管理会社とマンション管理士の二重コストになるのでは？
むしろトータルコストは安くなります。
工事コストなどが大幅にコストダウンできます。理事会支援などの業務は管理会社からカットし管理士が担当します。そのぶん管理会社への業務委託費が下がります。
マンション管理士は、いかに少ない費用で管理品質を上げることが、出来るかが、評価のポイントとなります。
まずは、顧問サービスから初めてみて下さい。
管理会社の抵抗があるという意見
私たちの提案は管理会社変更や取引解除ありきでは、ありません。
基本的には、既存の管理会社との取引関係はそのままです。
管理会社にすれば、顧客であるマンション管理組合との間に、管理者として、マンション管理士が介在することは、気持ちの良いものではないかもしれません。
いままで仲良くやってきたのに、管理会社の変更なども行われるのではないかと疑心暗鬼になるかもしれません。
但し提案の「マンション管理士管理者（理事長代理）サービス」は、「管理会社変更ありき」ではありません。
今まで管理会社担当者が仕方なくやっていた、居住者のマナー違反者対応や理不尽な要求をぶつけてくるクレーマー対応などから解放され、マンションの資産価値の維持向上の為の対応に専念してもらうことになります。
ですから初めは、モラル低下があったとしても、理解が進めば解消されるものと考えています。
サービス導入が必要な理由
数千万円から数億円レベルの損失から一刻も早く抜け出す
管理会社も企業ですから、売上・利益の増加に努力するのは当然です。
管理会社担当者も売上目標（ノルマ）を持っています。
専門家であるマンション管理士が、
不必要な委託作業はないか？
割高な委託費用はないか？
コストダウンの努力はされているか？
と内容確認することで、管理費用の削減が図れます。
工事発注を管理会社に丸投げでなく組合直接発注に切り替えるだけで、数百万円から数千万円単位で削減できる場合があります。
管理会社は、通常10%から40%粗利を取っています。
またマンション管理士が管理組合管理者（理事長代行）となり、理事会・総会の運営支援など業務の一部を肩代わりすることで、管理会社担当者の業務削減が図られます。
管理会社担当者は、専任のマンション管理士を交渉相手とすることで、効率的な仕事ができるようになり、業務にかける時間が少なくて済むようになります。
このように管理会社担当者の業務削減と効率化の面からも管理費用の削減が図れます。
削減効果を高めるため一刻も早く、取り組むべきです。
管理会社を変更しても問題は解決しません
管理会社は工事売上を必要とし、外注するという収益構造があります。そのためどの管理会社に変更しても同じです。
管理組合自身の無関心・無知が根本的課題です。
より良い組合運営を実現できるかは、結局のところ組合員自身の問題です。
管理会社担当者や管理会社を変更しても、専門家を一時的に活用しても、意欲ある組合員が継続的に輩出されなければ、より良い組合運営は実現できません。
マンション管理士の支援が必要
かといって管理組合が自主管理するのは大変困難です。マンション管理士の支援が必要です。
マンション管理士管理者（理事長代理）サービスはそのような方向性へ道を拓くための方法でもあります。
マンション管理士が管理者となって組合運営を責任を持って支援していく。
その中で組合運営に興味関心を持った意欲ある組合員が継続的に輩出され、一部の人間の独断専行をゆるさない自主管理への道を拓く。
これがマンション管理士管理者（理事長代理）サービスの最終的な目標です。
私の場合さらに、年金・介護・後見・相続などの相談窓口にもなれます。
「これからのマンション管理」導入後の効果
[導入後直ぐの効果]
知識も経験もあり、仕事として時間を十分に振り向けることのできる「マンション管理士」が管理組合の管理者（理事長代理）となり、理事長業務を代行することで、理事長の時間的・精神的負担が軽減されます。
[導入後1、2年以内の効果]
また、専門家である「マンション管理士」が中心となって管理業務を推進することで、管理会社等との適度な緊張関係を築くことができ、管理品質を上げ、管理コストを引き下げることができます。
[導入後10年以内の効果]
そして、組合員への「理事会議事録」「マンション・ニュース」全戸配布、防災・防犯イベント実施等の広報・地域活動を地道に行うことで、組合員もマンション管理に関心を持ち、組合活動に積極的になり、より良いコミュニティ形成もでき、自主管理運営への道が拓けてきます。
自治会などの地域コミュニティが徐々に崩壊している中、管理組合は子育て、高齢者支援、防犯、防災などでも実行力あるコミュニティとなる可能性に満ちています。
[目指しているのは、「いつまでも住みたいと思い・安心して住めるマンション」]
10年、20年、30年後を見据えて長期ビジジョンを共有することで、修繕積立金不足を解決し、「みんなが住みたくなる・買いたくなる」市場評価の高いマンションとなることができます。
結果として、老朽化と高齢化と災害時対応の問題にも対処でき、マンションのスラム化を防止し、資産価値の高いマンションとなります。
